Переуступка права аренды земельного участка представляет собой делегирование преференции эксплуатации наделом. Арендные правоотношения обладают большим количеством тонкостей. Например, ориентиры съемщика поменялись, но соглашение о прокате уже заключено на год, нужно платить средства.
В такой ситуации можно воспользоваться преподнесением прерогативы пользования надела другим людям за ту же сумму или более. Как составить соглашение о переуступке, какие моменты следует учесть, особенности договорных отношений между юридическими лицами и на другие вопросы ответит статья ниже.
Понятие
Переуступкой прав аренды следует считать возмездную передачу обязанностей и преференций по арендным отношениям другому индивиду. Субъектами правоотношений вправе выступать как обычные граждане, так и организации или индивидуальные предприниматели при наличии личного интереса по эксплуатации земли согласно ее назначению.
Делегирование осуществляется на заранее фиксированный срок. Данный период времени не должен превышать срок, прописанный в основном арендном соглашении. Получение одобрения от реального владельца участка обусловлено сроком переуступки.
Так, если договор переуступки подписывается меньше, чем на 5 лет, то извещать об этом арендодателя не обязательно. Больший период потребует официального оповещения владельца участка.
Если главный контракт о сдаче в наем включает одно из требований о воспрещении переуступки, проводки то делегировать запрещено. Для проведения процедуры понадобится одобрение собственника.
Участники
Консорциум о делегировании прерогативы аренды подписывается промеж нынешнего и потенциального арендатора, реальный владелец объекта не принимает участия. Субъекты фиксируют договорные отношения, оговаривая все необходимые условия.
Прежний арендатор вправе настаиватьна выплате финансов единовременно или с условленной периодичностью.
Собственник имущества сохраняет за собой право:
- распоряжаться земельным наделом по своему желанию;
- потребовать доклада о состоянии земли;
- при нарушении договоренностей расторгнуть контракт в субъективном досрочном порядке;
- вовремя получать оплату по уговору.
Итак, арендатор вправе самостоятельно сдать в аренду землю другому пользователю. Об этом вовсе не обязательно сообщать владельцу, если такое условие не предусмотрено арендным контрактом. Если действие произошло без ведома обладателя, а по условиям документа его обязаны были уведомить, то он вправе аннулировать консорциум переуступки. Также владелец вправе увеличить цену за эксплуатацию первичному арендатору.
Законодательное регулирование
Ключевые положения аренды земельных участков зафиксированы в ст. 22 ЗК РФ. Согласно этой норме арендатор вправе передавать полномочия по использованию надела заинтересованным лицам. Передать преференцию эксплуатации разрешено без извещения реального собственника (если иное не прописано в контракте).
Составление обновленного документа с владельцем не понадобится, но обязанности по содержанию имущества переходят к нынешнему пользователю.
Ст. 65 ЗК РФ устанавливает распорядок ликвидации и коррекции внесения арендных платежей. Все нюансы указываются в консорциуме по согласию каждой из сторон.
П. 2 ст.615 ГК РФ сообщает о прерогативе арендатора распоряжаться доверенным ему имуществом, не выходя за рамки закона и договора.
Действующие законодательные нормы разрешают пользоваться землями сельхозназначения и предназначенные под ИЖС.
Оформление переуступки
Соглашение об уступке делается в письменном виде. В нем фиксируются самая значительная информация об объекте, предопределяющие сумму аренды.
Перед оформлением соглашения стоит учесть:
- со стороны ключевого пользователя не разрешается образования задолженности по платежам;
- при необходимости рекомендуется обрести заверенное нотариусом одобрение владельца;
- озвучиваются все имеющиеся на имущество притязания третьих лиц;
- фиксируется цель соглашения.
При точном соблюдении указанных предписаний контракт расценивается легальным.
Сделка переуступки арендного права производится в два шага:
- Первоначально участники обсуждают условия, производят осмотр земли, определяют объем платежей.
- Документально фиксируют соглашение, регистрируют его.
Обязательные условия
Пользование арендуемым участком при переуступке предполагает следование следующим правилам:
- запрещается использование участка не по предназначению. Так, если заключается договор между физическими лицами под ижс, то нельзя устраивать на участке производство;
- при проектировании возведения здания на земле нужно заручиться поддержкой владельца;
- разрешена частичная передача в субаренду;
- не изменять основные первозданные характеристики объекта (если надел был без болота, то и вернуть его нужно в таком же виде).
При нарушении выше обозначенных обязательств соглашение может быть расторгнуто в одностороннем порядке. Во избежание конфликтных ситуаций желательно согласовывать все действия с владельцем участка, хотя законом не предусмотрено такого обязательства.
ВАЖНО !!! Но если уступке подлежит земля, находящаяся в муниципальной собственности, то предупреждать о действиях обязательно представителей власти.
Значительным моментом выступает невозможность предусмотреть в договоренностях разделение участка на части, то есть уступку части надела. В такой ситуации пользователю предстоит обратиться к владельцу земли с прошением о выделении доли. После определения границ части участка, надлежащей регистрации, возможно, передать полномочия пользования третьему лицу.
Необходимая документация
В отличие от арендного соглашения для заключения договора уступки не требуется предоставления документов, свидетельствующих о праве собственности на участок.
Так для совершения процедуры необходимо:
- Арендное соглашение.
- Паспорта участников.
- Подтверждение отсутствия долговых обязательств (платежные чеки, расписки в получении владельцем денежных средств).
- Документация о существовании или отсутствии обременений, претензий третьих лиц.
Составление документа
Соглашение фиксируется в произвольном виде. Однако с выполнением необходимых предписаний.
Бланк документа должен содержать следующие сведения:
- об объекте правоотношений;
- сумме арендного платежа;
- стоимости переуступки;
- периоде договора;
- целевого предназначения земельного надела;
- процедура возврата участка законному владельцу;
- ответственность сторон;
- претензии относительно объекта.
При необходимости текст может корректироваться обновленными сведениями. Образец договора уступки между физическими лицами можно запросить у наших юристов.
Налогообложение
В соответствии с пп.1 п.1. ст. 146 НК РФ передача материальных прав (к чему и относится переуступка) предполагает оплату НДС. Облагаемой базой выступает величина денежных средств, обретенных арендатором и зафиксированных в контракте.
Момент определения налоговой базы соотносится с периодом передачи прерогативы на эксплуатацию имущества. Выплате подлежит также и подоходный сбор.
Если делегирование осуществляется в пользу гражданина, то обязательство подачи налоговой декларации лежит на самом арендаторе. Если же новым пользователем выступает организация, то она осуществляет расчет и перечисление НДФЛ как налоговый резидент.
Регистрировать или нет
Арендное соглашение подлежит госрегистрации при его длительности в год и более времени или в случае участия в нем юрлица. Также проходит процедуру и переуступка. Сумма госпошлины для физлица составляет 2 тыс. руб. и 22 тыс. для юридического лица.
Для процедуры потребуется:
- Письменное заявление.
- Соглашение об аренде и переуступке.
- Удостоверение личностей предыдущего и нынешнего нанимателей.
- Справка с фиксацией собственника и первичного пользователя.
- Кадастровый паспорт участка.
При участии организации сверх того потребуются:
- выписка из реестра;
- учредительная документация;
- ОКПО.
Если участниками правоотношений выступают физлица, то понадобится нотариально заверенное разрешение мужа/жены или выписка о неимении зарегистрированных отношений.
Итак, переуступка представляет собой делегирование полномочий пользования участком первичным арендатором вторичному пользователю.
Межевание земельных участков в Смоленске: ООО «ЗЕМЛЕМЕР«