Договор с подрядчиком о строительстве дома – на что обращать внимание при оформлении.

• Полные реквизиты подрядчика и личные данные заказчика, живая подпись и печать подрядчика (если это не ИП или физическое лицо).
• Срок выполнения заказа и график выполнения строительных работ.

Если не указать конкретную дату начала, дату окончания, промежуточные этапы, то договор можно считать не заключенным. Если по каким-то причинам в основном договоре стороны не отразили сроки, тогда их можно прописать в дополнительном соглашении, в этом случае договор будет иметь юридическую силу.

• Подробная смета строительных работ и предмет договора.

Подробно отразите наименование объекта, а также подробную смету строительства.

• Указать гарантийный срок и на что он распространяется.

Если конкретные данные не будут указаны, значит, гарантия будет распространяться на все работы, а также на материалы и оборудование. Важный момент, следует включить формулировку о том, что заказчик может напрямую обращаться по гарантии оборудования.

Если договор подряда включает не только строительство дома, но и проектирование его, тогда следует отразить, что гарантия на проект действует на время всего строительства. Это нужно для того, чтобы обезопаситься от неправильного проекта. Проект – это основа, если он сделан с ошибками, конструкция может получиться непригодной к эксплуатации и проживанию.

• Условия оплаты.

Нужно указать как будет происходить оплата за работы: единовременно, в рассрочку, после приемки всех работ или поэтапно. Лучше установить оплату после каждого этапа работ, такой критерий подталкивает подрядчика придерживаться графика и выполнять строительные работы в срок. Данный пункт по нормам гражданского кодекса не считается обязательным, но благоприятно влияет на выполнение работ.

• Подробные штрафные санкции и неустойки.

Сумму неустойки следует просчитать и выставить внимательно. Например: цена строительство 4 миллиона рублей, неустойка равна 0.1%, исполнителю ничего не стоит выплатить 4 000 рублей и никуда не торопиться. А вот если штраф 0.1 % за каждый день просрочки, тогда выполнить работы в срок в интересах подрядчика. Максимум можно указать от 0.3 до 0.5 % за каждый день просрочки, так как в любом случае суд снизит ставку на свое усмотрение.

Не забываем и про санкции к заказчику. Правильно будет прописать штрафные санкции в процентном соотношении не от всей стоимости услуг, а только от неоплаченных строительных работ.

• Четко прописать, кто ответственный за приобретение строительных материалов.
• Отразить форс-мажорные обстоятельства.
• Правила приемки выполненных работ.

Обязательно приложить к договору форму акта-приемки. Указать кто принимает: сам заказчик или привлеченная сторона. Лучше всего утвердить каждый этап приемки по акту выполненных работ, даже черновые работы. Такой вариант поможет вам убедиться, что работы выполнены как положено и безупречно, а в случае недочетов, вы будете уверены, что они будут исправлены. В случае невыполнения требований, можно будет взыскать неустойку. Так как критерии приемки очень сложно регламентировать.

Совет! Стоит определить критерии приемки: СНИПы, ГОСТы или другие общепринятые нормы.

• Условия расторжения договора.

Грамотно регламентировать правила для каждой стороны.

Это важно! Ваша задача следить за тем, чтобы пункты договора не ущемляли права заказчика.

• Ответственность каждой из сторон.

Пунктов ответственности может быть очень много, важно продумать и прописать все нюансы, которые могут возникнуть во время строительства. Чем подробнее, тем лучше.

Например: подрядчик должен предупредить заказчика об непригодности строительных материалов или об обнаружении брака и прекратить работы. Если подрядчик не сделает этого, тогда ответственность за устранение дефектов несет подрядчик.

Если во время строительных работ, подрядчику необходимо будет привлекать субподрядчика, тогда условия его подбора нужно прописать в договоре. Если заказчик запрещает привлекать субподрядчиков, тогда это обязательно нужно прописать в договоре, так как Гражданский кодекс РФ не запрещает привлекать субподрядчика.

По Гражданскому кодексу Российской Федерации договор будет считаться незаключенным, если в договоре не будут прописаны самые важные моменты:

• Предмет договора.

Должен быть указан конкретный адрес, по которому будут происходить работы. Также прописать конкретные работы, а лучше всего оформить приложением к договору в виде сметы.

• Все сроки исполнения.

В какую конкретную дату начнется строительство, а в какую оно должно быть окончено. Это очень удобно и позволит заказчику контролировать своевременное выполнение строительных работ.

На чьей стороне должно быть заключение договора подряда

Крупные организации, как правило, предлагают заключить договор подряда на их утвержденной форме.

Совет! Изучите данную форму до заключения договора, при несогласии, потребуйте внести изменения или оформить договор на ваших условиях. Если все таки форма договора вас полностью устроила, следует сверить реквизиты юридического лица: ИНН, КПП, ОГРН, ФИО, должность подписанта и точное наименование организации.

Идеально, когда к договору приложен четкий проект объекта будущего строительства, описаны подробно все строительные материалы и утвержденная смета.

Помните, что строительные компании сталкиваются со строительством ежедневно. Им не составляет труда и опыта включить незначительный для заказчика пункт в договор, который в дальнейшем может сыграть им на руку.

Например: «место для складирования и вывоза мусора осуществляется силами заказчика». Получается, что по этому пункту подрядчик может не вывозить мусор со строительной площадки, а это ещё одна дополнительная статья расходов для заказчика.

По сути, вывоз мусора – это прямая обязанность подрядчика, которая включается в стоимость выполненных работ.

Еще включают такой пункт, что исполнитель не несет ответственности за порчу имущества заказчика, которое не входит в предмет договора. На деле, это получается так, что если исполнителю было поручено провести часть работ – проводку на объекте и по его вине случился пожар, то никакого материального возмещения заказчик не получит, так как исполнитель был в ответственности только за проводку, а не за целое здание.

Иногда исполнители включают пункт о том, что они не несут ответственность за брак. На самом деле, такой пункт противоречит закону Российской Федерации.

Несколько договоров подряда

Случается, что при строительстве дома заказчик заключает несколько договоров подряда. Сначала, на строительство фундамента, потом на возведение коробки и кровли, а последний – на отделку. Каждый следующий договор не обязательно заключается с одним и тем же подрядчиком. Но такое строительство имеет минус – каждый из подрядчиков при обнаружении недочетов будет ссылаться на предыдущего строителя.

Внимание! Даже если при составлении договора не была оговорена неустойка за несвоевременно выполненные работы, то по закону она равна 3 процентом от суммы заказа за каждые сутки просрочки. Но данная мера действует только для ИП и юридических лиц, так как только они попадают под действие закона о Защите прав потребителей.

Ни в коем случае не соглашайтесь на обещания и не заключайте договор подряда без проекта. Если взять статистику, то такие договоры начали набирать обороты. Если вы пошли на это, тогда в договоре подряда нужно указать конкретные размеры постройки, количество этажей, материал фундамента и вид строительных материалов. В общем, должны быть указаны такие данные, по которым можно будет идентифицировать объект строительства.

Примерное техническое описание объекта

В договоре, в котором отсутствует четкий проект, должно быть приложено техническое описание строения. Например:

• Трехэтажный дома с мансардой, с двускатной крышей. Фундамент кирпичный, ленточный. Ширина ленты 40 сантиметров, в землю углублен на 60 сантиметров, высота фундамента 55 сантиметров.
• Наручные размеры строения – 5 на 7 метров.
• Общая площадь – 70- 80 кв. метров.
• Жилая площадь – 60 – 70 кв. метров.
• 3 этажа.
• Высота каждого этажа 2.8 метров.
• Стены из пеноблоков.
• Перегородки – бетон.
• Перекрытия – железобетонные.
• Утеплитель перекрытия – базальтовые плиты.
• Кровля – металлочерепица.
• Отделка цоколя – искусственный камень.
• Наружная отделка строения – искусственный камень.
• Окна – пластиковые стеклопакеты.
• Подоконники – пластик, ширина 60 сантиметров.

Пример описания функций

Все помещения должны быть описаны по функциям.

Например:

• Первый этаж: крыльцо, теплая кухня, санузел, столовая, комната для хранения.
• Второй этаж: две спальные комнаты, санузел, холл.
• Третий этаж: игровая комната, одна спальня, ванная и холл.
• Отопление по всему дому от газового котла, который должен быть установлен в комнате для хранения.

Способы избежать дополнительных расходов

Подрядчики постоянно пытаются увеличить оплату за строительные материалы, ссылаясь на то, что цена материалов возросла с момента подписания договора. Не нужно поддаваться на провокацию, так как любая крупная компания закладывает эти моменты в смету заранее. Для того, чтобы избежать подобного инцидента, необходимо, чтобы цена услуг подрядчика в договоре была четко прописана, а не была плавающей. Если подрядчик настаивает на плавающей ставке, тогда нужно конкретно прописать правила, при которых цена на строительные материалы может быть увеличена.

Договор подряда обязательно оформляется в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон.

Нанесение ущерба соседям при проведении строительных работ

Во время строительства вы не можете быть уверены на сто процентов об аккуратности подрядчика. На этот случай можно обезопасить себя и оформить страхование ответственности во время проведения строительных работ. Данный вид страхования позволит избежать траты, если во время строительства по вине подрядчика будет причинен ущерб соседям.

Советы по выбору подрядчика

Для того, чтобы избежать проблем в будущем, нужно не только правильно оформить договор подряда, но и выбрать надежного подрядчика.

Критерии надежной компании:

• Срок работы фирмы.

Безопаснее выбрать компанию, которая имеет опыт, построенные объекты и отзывы. Следует остерегаться от организаций, которые перерегистрировали ЮЛ. Возможно, они избегали правовых аспектов или уходили от налоговых выплат.

• Анализ цен.

Необходимо проанализировать средне рыночные цены, для того, чтобы не переплатить.

• Репутация.

Убедитесь в том, что компания имеет больше положительных отзывов. Досконально проверяйте сведения о продавце в рунете. Изучите форумы и сообщества, где собираются люди, делятся советами, личным мнением, историями и впечатлениями. Там вы точно сможете понять общую картину о подрядчике. Если отзывы только положительные, стоит насторожиться, так как отзывы могут быть проплаченными.

• Лицензия.

Должно быть разрешение на проведение работ.

Коротко о главном

Составление договора со строительной компанией позволяет каждой из сторон точно понимать, чего от них хочет визави, и в случае возникновения непредвиденных ситуаций доказать свою правоту в суде.

Есть общие рекомендации для составления договора, но в любом случае, надо обдумывать, о чём договариваться со строительной компанией, чтобы все вопросы были решены ещё «на берегу».