Порядок финансирования строительства в современных реалиях существенно отличается от того, что мы могли наблюдать раньше. Благодаря новой схеме сократится число обманутых дольщиков и обанкротившихся строительных фирм. Все изменилось за счет привлечения в сделку третьей стороны – банка, выдающего деньги на стройку. Раньше жильцы будущих многоэтажек возведение своего дома оплачивали со своего кармана.
Появление банка в этой схеме вызывает доверие у людей. Так, появляется надежда, что деньги, выделенные на стройку, не украдут, сократится срок возведения здания, а если что и произойдет, то финансовое учреждение все оплатит, так как средства застрахованы. Но давайте посмотрим, так ли довольны строительные фирмы, как будущие новоселы.
Финансирование строительства тогда и сегодня
Все знают, что недвижимость обходится дешевле, если ее приобретать на этапе строительства. Инвестиция в новостройку позволяет покупателю существенно сэкономить и приблизить долгожданный момент переезда в собственное жилье, а застройщик получает беспроцентное финансирование, что и дает возможность снизить цену квадратного метра. Такой вариант получил название долевое строительство. В последнее время именно этот способ финансирования был наиболее популярным.
Важно заметить, что риски при оплате объекта, который еще не построен, сравнительно высоки. Долевые участники (покупатели) имеют возможность в итоге совсем остаться без недвижимости или же получить ее гораздо позже установленных сроков (например, работы были «заморожены» по некоторым обстоятельствам). С начала 2000-х годов количество обманутых дольщиков выросло и варьируется в пределах 200 тысяч человек, как утверждает Минстрой. При этом показатель был подсчитан только на территории МО. Сегодня, как никогда, настало время радикальных изменений в законе, которые позволят защитить покупателей и повысить ответственность компаний-застройщиков.
Президент России еще в конце 2017 года утвердил новый процесс инвестирования строительных проектов, чтобы улучшить ситуацию с обманутыми долевыми участниками. Таким образом в 2018 году вышло постановление Правительства № 158 о проектном финансировании. Это стало новым шагом в законодательстве строительной сферы.
Особенности проектного финансирования строительства
Изначально процесс приобретения жилья на рынке долевого строительства задействовал только два лица – девелопера (застройщика) и дольщика (покупателя недвижимости). Теперь в схеме появляется третье лицо, благодаря которому гарантируется ответственность обеих сторон.
Уникальные особенности нового типа финансирования строительства:
- Компания-застройщик может воспользоваться собственными средствами, обратиться к кредитной организации или инвестору.
- Если девелоперу необходим кредит, банк начинается процедуру анализа и исследования его окружения. Таким образом фильтруют подозрительных партнеров организации.
- Под каждый строительный проект создают отдельную проектную кампанию.
- Девелопер должен определить основные организационные моменты: получить согласия и разрешения установленных органов, нанять специалистов, заключить договора с поставщиками и подрядчиками. После этого выдается займ.
- Как только банковские инвестиции получены, кредитная организация имеет доступ к расходам строителя, чтобы проконтролировать нецелевое использование денежных средств.
Плюсы и минусы проектного финансирования строительства
Со стороны покупателя недвижимого объекта процесс остается практически без изменений. Он подписывает договор с девелопером и вносит определенную сумму. Однако далее средства идут не напрямую к строительной компании, а к посреднику (кредитному учреждению). Поэтому застройщик должен предоставить банку грамотный бизнес-план, чтобы получить долгожданные деньги покупателя и распоряжаться ими.
Покупатели получают уникальные преимущества при проектном финансировании.
- Отсутствие риска оплаты недостроенного или долго строящегося жилья. В результате также не будет никакой переплаты. Теперь эти проблемы находятся во внимании застройщика и кредитной организации.
- Рынок недвижимости предлагает только готовые объекты, так что покупатель становится правовым обладателем собственности сразу же.
- Арендная плата становится более сбалансированной.
Предложение на рынке растет, поскольку увеличивается число новостроек.
Однако имеют некоторые недостатки для покупателей жилья. Многие плательщики использовали недвижимость в качестве сохранения средств и их выгодного инвестирования. Граждане вносили первоначальный взнос на этапе котлована, а к моменту ввода объекта в эксплуатацию стоимость такого жилья вырастала минимум в два раза. В итоге готовую квартиру продавали гораздо выгоднее. При вводе проектного типа финансирования строительства цена на жилье будет меняться незначительно (до 20 %), так что вкладываться в нее станет невыгодно.
Эксперты предсказывают рост цен на недвижимость. Таким образом будет компенсировано увеличение рисков девелоперов и банков.
Покупатель может попасть в ситуацию, когда его вложенные средства будут потеряны. Например, если обанкротится кредитная организация. Согласно установленным правилам, Агентство по страхованию вкладов выплачивает максимальную сумму до 1,4 млн рублей.
Минфин РФ может увеличить размер страховых выплат до 10 млн рублей. Данная возможность находится в разработке.
Не все строительные компании рады нововведениям, поскольку теперь невозможно быстро получить деньги граждан и использовать их на свои цели. Однако честные девелоперы получают несомненные преимущества при переходе на проектное финансирование:
- крупные и серьезные застройщики будут конкурировать с себе подобными компаниями, не обращая внимание на мелких участников рынка;
- процедура получения кредитных средств на долгий срок проще, при этом не затрагиваются ОС компании;
- ЦБ РФ рассматривает возможность снижения ключевой ставки, что способствует уменьшению кредитного процента;
- появилась гарантия на полное финансирование строительства;
- застройщик не обязан брать собственные денежные средства (объем финансов в данном случае не превышает 15-20 %).
У экспертов сложилось неоднозначное мнение по поводу перехода от долевого финансирования к проектному. Многие нюансы обнаруживаются непосредственно в процессе работы. Логично, что у девелоперов имеются некоторые опасения:
- риск долгостроя и повышения стоимости объекта перешел на плечи строительной компании;
- будет уменьшено количество девелоперов (процедура банковской проверки отсеет нестабильные компании), что приведет к возможной монополизации рынка;
- процедура работы по одному проекту одной компанией сделает практически невозможным комплексное строительство;
- усиление влияния кредитных учреждений – проверка документов, предоставление бизнес-плана, ужесточенные требования и т. п.;
- не каждая банковская организация имеет возможность участвовать в проектном строительстве. Более того, в условиях экономической нестабильности многие теряют лицензии;
- девелопер должен выплачивать проценты по полученному кредиту;
- однако тут же возникает вопрос – оплата процентов должна проводиться до окончания проекта или после? Если банк требует сразу, то как девелопер найдет средства, если продажа жилья начинается после окончания строительства;
- запрещено использовать вложения дольщиков для покупки земли в кредит: банковская организация выдаст займ девелоперу после оплаты его долга за участок (если такой имеется).
Порядок финансирования строительства
Стоит рассказать о том, как строительные компании привлекают займы для своих проектов. Сначала проводятся подготовительные работы:
- получают право собственности на участок;
- проводят различные инженерные изыскания;
- разрабатывают проект будущего объекта;
- оформляют разрешение на начало строительства.
Девелоперы получают финансирование от кредитной организации только после утверждения всех предварительных вопросов. Однако налаживать контакты с банком можно и заранее, чтобы в момент начала реальных действий процесс шел быстрее.
Независимая экспертиза проводится для оценки рыночного состояния имущества компании, которое может быть воспринято банком в качестве залога. Объектами могут выступать:
- право на распоряжение строящимся объектом;
- незастроенный участок земли.
С оценкой земли сталкиваются гораздо чаще, чем с имущественными правами. Поэтому стоит отдельное внимание уделить первому объекту.
Например, при возведении МКД помещения внутри здания классифицируются по следующим категориям:
- Парковочные места для автомобилей жильцов;
- Помещения для коммерческих нужд – торговые залы, офисы компаний (обычно занимают первые два этажа здания);
- Жилые помещения – делятся по количеству комнат.
Оценочное бюро проводит тщательный анализ строительного проекта, а также рассчитывает основные экономические показатели. Специалисты подкрепляют результаты работ рыночными данными для верной оценки имущественных прав. Стадии выполнения процедуры:
- Исследование проекта недвижимости – определяют актуальность и потребность в строительстве, каковы требования отрасли и спрос на подобные объекты.
- Выделение конкурентов – изучают различные условия покупки жилья, ищут прямых и косвенных конкурентов, смотрят отзывы пользователей, чтобы сформировать верную позицию на рынке. Здесь также изучают подобные проекты конкурентов и предлагаемые ими планировки.
- Обобщенный анализ рынка жилья – текущий спрос и предложение в данном регионе, средние цены на недвижимость, финансовые возможности граждан.
Внедрение эскроу-счетов в строительной сфере расширило возможности финансирования жилищных проектов. Изначально эксперты не видели положительных тенденций данного метода при работе с мелкими девелоперами. Однако в дальнейшем эскроу-счета показали преимущества, а современная прозрачная схема сбора денежных средств стала удачно реализовываться даже с небольшими застройщиками. В результате процесс выделения финансов и взаимодействия сторон следующий:
- Потенциальный покупатель интересуется новым проектом жилья, что позволяет девелоперу наращивать базу клиентов. Дольщик видит безопасность и прозрачность схемы привлечения средств.
- Девелопер обращается в банк, у которого берет займ на строительный проект. Также оформляет эскроу-счета для честной работы с вложениями дольщиков.
- Средства, которые были получены от покупателей, хранятся на эскроу-счетах. Они не могут быть использованы ни одной из сторон до полного окончания строительства. Деньги выступают в качестве фонда.
- Кредитное учреждение выдает девелоперу займ на проектные нужды. Оно также выступает в качестве контролера за целевым распределением средств.
- Как только получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, девелоперу открывается доступ к средствам долевых участников. Теперь можно фиксировать результаты и окончательно рассчитаться с банком.
Такой вариант целевого проектного финансирования имеет ряд преимуществ. Они предотвращает риски вывода привлеченных средств, преднамеренного банкротства и применение других схем. Застройщик привлекает инвестиции, но страховое Агентство возместит потери вкладчиков в случае, если он реально обанкротится. ФЗ 214 «О долевом строительстве» регулирует отношения застройщиков с дольщиками и вводит в их взаимоотношения банковскую организацию, которая финансирует проект, а также государственный орган, предоставляющий гарантию вкладчикам.
Геологические изыскания в Смоленске: ООО «ЗЕМЛЕМЕР»
+7 (920) 302-16-50
+7 (904) 361-04-03
+7 (4812) 24-43-50
244351@mail.ru