Реконструкция социальных объектов неизбежно вызывает ряд сложностей и нюансов. Это связано с ветхостью реконструируемых зданий (инженерные системы, ограждающие конструкции), жесткими ограничениями по бюджету, повышенными требования к производимым работам. Именно поэтому, многие специализированные компании не берутся за подобные заказы.
Проведенная заказчиком предварительная подготовка объекта и наличие проектной документации позволяют избежать ошибок при выполнении работ и значительно сэкономить. Из нашего материала вы узнаете об этапах реконструкции социальных объектов, создании проекта и составе работ.
Основные сложности реконструкции социальных объектов
Сфера строительных работ включает в себя возведение зданий различного назначения и типа. Поэтому здесь в качестве отдельной категории можно отметить реконструкцию социальных объектов. Она направлена на достижение нескольких целей, в том числе увеличение производительности инженерных сетей, улучшение технических характеристик и экономических параметров. Отдельно выделяют объекты общественного назначения, куда входят строения для обслуживания сферы образования, религии, медицины, питания и торговли.
В России на данный момент сохранилось большое количество зданий, которые были построены еще во время СССР (в период до 1980-х годов). Поэтому больницы, школы и прочие социальные объекты имеют проблемы, характерные для старого жилищного фонда страны. К отличительным чертам относятся изношенные инженерные коммуникации (ржавые трубы, обветшалые провода и т.п.). В результате значительно увеличивается риск образования опасных ситуаций, при которых случается короткое замыкание электричества или протечка канализационных труб. Также в зданиях давней постройки относительно невысокий уровень защиты от холода. В советскую послевоенную эпоху широкое использование получили конструкции, выполненные из ж/б. Однако характеристики таких объектов больше не соответствуют современности, ведь материал имеет значительные недостатки, в том числе и низкую теплозащиту. На данный момент социальные учреждения оплачивают жилищно-коммунальные услуги согласно показаниям, полученным со счетчиков учета. В старых зданиях потребление тепла гораздо выше, а значит и дороже.
Чтобы успешно организовать капитальные ремонт построек и зданий, предназначенных для социальных целей, необходимо подойти к ситуации комплексно. Тогда ветхие коммуникации и ограждения будут модернизированы успешно. В первую очередь обращают внимание на часто используемые элементы, которые требуют утепления – оконные рамы, кровельный фасад. С внешней стороны успешно применяют облицовку штукатурного или вентилируемого типа. В особо серьезных случаях специалистам приходится полностью менять кровлю или перекрытия (в стране имеются здания, построенные еще в дореволюционное время, когда основным строительным материалом была древесина).
Частенько социальные здания и сооружения имеют нерабочие коммуникационные сети (системы отопления, электричества, водопровод, канализация и т.п.) – их замена также играет важную роль. Теперь вместо старых металлических деталей, которые легко подвергаются коррозионному разрушению, для отопления и проведения воды на объект используют полипропилен и пластик. Их характеристики значительно лучше. Также происходит замена отопительных радиаторов, выполненных из чугуна, на модели из алюминия и биметалла. В них устанавливают термостатические клапаны, благодаря которым легко настраивать нужную температуру внутри здания. При достаточном объеме финансирования можно воспользоваться дополнительными функциями для контроля теплоснабжения. Например, регулирование погодных условий в помещениях – в автоматическом режиме температура в комнатах будет меняться в зависимости от ситуации на улице. Организация способна сэкономить до 50% благодаря “умной” оптимизации.
К сожалению, проведение операций на объектах социального назначения часто ограничено в средствах. Выделенное финансирование должно быть использовано максимально для улучшения состояния экономических и технических показателей. Как признают опытные специалисты, реконструирование социальных зданий и сооружений в большинстве случаев является одной из самых сложных работ.
Как уже говорилось, команда специалистов работает при крайне ограниченном бюджете, поэтому большая часть технического задания фокусируется на общих строительных операциях. Сюда входит улучшение функционирования, безопасности и производительности инженерных систем, а также снижение потребления электроэнергии.
Таким образом реконструкция социальных объектов направлена на повышение параметров основных элементов здания, приводя их к современным показателям. Более того, фокус внимания расположен на решении проблемы износа объектов социального назначения. В Москве было установлено, что основной фонд изношен более чем на 50%. Поэтому затягивать с решением проблем больше нельзя – необходимо срочное проведение реконструкции и модернизации.
Наилучшим вариантом, который позволит добиться максимального эффекта, является реконструкция объект социального назначения. Будут проведены комплексные изменения, которые продлят срок службы зданий. Помимо этого, сооружения будут подведены к требованиям современности, что крайне важно при эксплуатации.
Условия реконструкции социальных объектов
Ситуации, в которых здания социального назначения требуют проведения строительных работ:
- изменилось целевое назначение (например, появился новый собственник);
- необходимо кардинально поменять условия эксплуатации (создать новые социальные отделы, увеличить список предоставляемых услуг или штат сотрудников);
- объект больше не соответствует установленным параметрам безопасности;
- требуется кардинальная реставрация некоторых частей и деталей;
- обнаружен сильный износ инженерных сетей и систем, обветшание техники и оборудования.
Разработка проекта, подготовка к реконструкции социальных объектов
При каждой реконструкции социальных объектов важную роль выполняет проект. О нем стоит упомянуть отдельно. Для его создания задействуют те данные, которые были получены в процессе анализа собранных документов и результатов инженерных изысканий на объекте.
Далее на основе проекта здания специалисты обращаются в соответствующие органы для получения разрешений и прочих документов. Более того, именно на основе проекта определяют отличительные черты будущего строительства.
Согласно СНиП перед проведением работ по реконструкции необходимо выполнить целый ряд мероприятий, направленных на подготовку территории и сооружения. Таким образом все строительно-монтажные работы должны быть четко разграничены по времени.
В обязанности заказчика работ входит осуществление комплексных подготовительных процедур, поскольку обычно все операции проходят в рамках строительной площадки. Необходимо отметить, что любой тип реконструкции помещения предполагает остановку эксплуатации сооружения и осуществления его функций.
Перед полной остановкой производства рекомендуется подготовить некоторое количество резервного товара, чтобы потребители могли им воспользоваться.
Как показывает практика, при проведении строительных работ на социальных объектах функциональная деятельность здесь останавливается. Поэтому уже на начальных этапах заказчик ставит строгие рамки для проведения СМР на участке. Стоит отметить, что подготовительные работы на площадке во многом аналогичны строительству на новых объектах.
Но имеется одно существенное отличие. При реконструкции на территории в обязательном порядке устанавливают защитные конструкции, которые должны служить в качестве предохранителей от разного типа повреждений (например, от работы компрессоров) и загрязнений для основных и вспомогательных помещений, оборудования.
В совокупности с подготовительной работой на строительной площадке успех будущих работ во многом зависит от проекта организации. Поэтому специалисты работают над созданием ПОР объекта жилого или промышленного назначения. Итак, какие исходные данные понадобятся для этого:
- строго определенные сроки работ на площадке;
- согласованные технические решения, собранные из разных частей проекта;
- проектное задание;
- сведения, полученные при проведении комплексного изучения объекта и территории;
- утвержденные соответствующими инстанциями документы по различным вопросам. Данная информация необходима, чтобы определить результативность проведения подготовительных работ ПОР. Для создания грамотного проекта организации реконструкции работы ведутся параллельно с разработкой материалов, связанных непосредственно со строительством. Это необходимо для контроля за предъявленными требованиями, планировочными решениями, проведением монтажа и технологией строительства.
Также стоит упомянуть о реконструкции социальных объектов. Что касается ПОР для таких сооружений, то он создается на основе данных, которые были получены в результате проведения инженерных изысканий для строительных и монтажных работ в течение всего времени.
Что должно входить в ПОР объектов социального назначения:
- временные рамки, в которые будет проведена реконструкция строительного объекта;
- экономическое обоснование с помощью расчетов рациональности использования различных видов ресурсов (материалов, энергии, труда и т.п.);
- Правительство РФ регулирует состав проектной документации, поэтому в ПОР необходимо включать данные, выполненные в виде текстов и графиков (рисунки, диаграммы, схемы);
- методология осуществления монтажа и других работ на строительном объекте.
Этапы, состав работ при реконструкции социальных объектов
Важное значение реконструкция социальных объектов играет, если необходимо изменить количество этажей здания (достроить новые), дополнить объект вставками или увеличить площадь.
Любой строительный процесс, в том числе и реконструкция зданий, требует профессионального подхода. В данном случае понадобятся знания специалистов, чтобы работы проводились точно и успешно. Особенно при реконструкции жилых объектов требуется полное соблюдение методологии и нормативных значений.
Ниже представлен стандартный алгоритм процедуры реконструкции жилого объекта. Итак, какова последовательность решения данного вопроса:
- изменение числа квадратных метров цокольного этажа;
- перепланировка и замена оборудования в комнатах строения;
- укрепление несущих элементов здания;
- восстановление фасадной части конструкции и кирпичной кладки;
- увеличение объемов полезной площади объекта посредством СМР, куда входят строительство дополнительного объекта, надстройка новых этажей или реконструкция мансарды.
Вообще реконструкцию применяют для решения множества важных задач, поэтому она широко используется при работе с жилыми и гражданскими строениями:
- Облагораживание участков.
- Улучшение комфорта пользователей с помощью перепланировки и реорганизации оборудования, а также замены коммуникаций на более современные.
- Увеличение плотности жильцов в одном здании посредством пристройки новых объектов или дополнительных этажей.
Помимо вышеперечисленного реконструкция помогает решить другие более серьезные вопросы в зданиях жилого назначения. Главная цель – уменьшение потребления энергии в строениях за счет:
- установки дополнительных утеплителей на элементах ограждения;
- использования современных приборов, позволяющих измерять и контролировать параметры;
- замены инженерных систем на модернизированные.
При проведении капитального строительства зданий и сооружений определен алгоритм осуществления реконструкции:
- Начальный этап – подготовка к работе. Проводится изучение территории (инженерные изыскания), создают проектную документацию.
- Бумаги отправляют на экспертизу в регулирующие органы.
- Происходит оформление разрешения на проведение работ на участке.
- Сам строительный процесс – в том числе земляные работы, контроль за правильностью осуществления СМР, прочий надзор.
- Подготовка документов для ввода здания в эксплуатацию.
Действия, осуществляемые при реконструкции социальных объектов:
- предварительные работы: поиск данных, сведения о степени эксплуатации объекта и его предназначении, состояние элементов здания, коммуникационные сети, установка параметров по окончанию работ;
- непосредственная разработка проекта: создание эскиза, сбор данных для рабочей документации, разработка ПОР, составление смет и расчетов, монтажно-отделочные работы;
- доставка оборудования для осуществления реконструкции: специализированная техника, сырье и материалы для отделки помещений, наем профессиональных работников;
- ремонтно-отделочные работы, строительство: ликвидация непригодных к эксплуатации элементов на объекте, улучшение фасадной части, установка усилителей на несущих элементах, монтаж кровли и внутренних помещений, прочее;
- модернизация, ремонт инженерных коммуникаций и техники: замена труб, кабельных линий, вентиляционной сети и климат-контроля, проведение монтажа электрической сети, обновление оборудования для санитарных нужд, установка видеокамер, пожарной сигнализации, охраны, линий связи и интернета, оборудования для специфических нужд социальных объектов;
- облагораживание участка: прокладка дорог, тропинок, установка зеленых насаждений и осветительных приборов, размещение скамеек и прочей мебели.
Особенности реконструкции уникальных социальных объектов
Если необходимо провести строительные работы на особых сооружениях, тогда понадобится изменить стандартный подход. К известным зданиям в основном относятся исторические объекты, архитектурные произведения или же технически сложные постройки, строительство которых потребовало уникальной схемы. Такие объекты социального назначения предварительно должны быть тщательно изучены, показатели рассчитаны, а физические проверки выполнены не один раз.
Объекты строительства относятся к специфическим если имеют:
- вылет консоли от 20 и более метров;
- высоту от 100 метров;
- пролет более чем 100 метров;
- заглубление подземной части относительно уровня планировки не менее 10 метров.
Проведение капитального ремонта уникальных построек означает, что техническое состояние объекта будет доведено до необходимого, при этом серьезные изменения в здании не предполагаются.
Реконструкция исторических сооружений в основном направлена на усиление несущих конструкций и восстановление:
- стены – использование гидроизоляционных материалов; коррекция деформаций и трещин за счет усилителей на каркасе здания; обновление фасада; прочие работы для восстановления предыдущего состояния покрытия;
- фундамент – увеличение несущих свойств, удаление трещин, повреждений, многослойности;
- основания – неблагоприятные климатические условия и эксплуатация за продолжительное время негативно повлияли на состояние исторических памятников;
- кровля – усиление теплозащиты и стропильных элементов; оборудование современной гидроизоляционной сетью и вентиляцией;
- перекрытия – небольшие изменения в конструкции, незначительная разгрузка элементов, монтаж и отделка деталей.
Благодаря грамотному осуществлению реконструкции уникальные памятники могут быть сохранены в должном виде, чтобы прослужить еще долгое время.
Реконструкция социальных объектов – сложная задача, включающая ряд этапов: проектирование, демонтаж, снос части постройки, модернизация и т.д.
Процесс весьма специфический и сложный. Он включает в себя широкий диапазон мероприятий от монтажа/демонтажа отдельных элементов до модернизации, комплексной перестройки или даже сноса части строения.
Изменение внешнего вида, технических и эксплуатационных характеристики в результате реконструкции обеспечит длительную надежную эксплуатацию подстанции и позволит гармонично интегрировать ее в окружающий ландшафт. Это мероприятие поможет решить большой перечень коммунальных, технических, дизайнерских и других задач.
Геологические изыскания в Смоленске: ООО «ЗЕМЛЕМЕР»
+7 (920) 302-16-50
+7 (904) 361-04-03
+7 (4812) 24-43-50
244351@mail.ru