Строительство торговых комплексов предполагает осуществление ряда мероприятий, направленных на оценку финансовой целесообразности возведения объекта, инженерных обоснований, соответствия экологическим требованиям и требованиям безопасности.
Помимо всего прочего, при проектировании ТЦ также учитывается уровень комфортабельности объектов для посетителей и арендаторов, рыночной привлекательности и т. д. Из нашего материала вы узнаете, что необходимо предпринять для строительства торгового комплекса.
Особенности строительства торгово-развлекательного комплекса
Современные торговые центры сегодня означают гораздо больше, чем только пространство для шопинга. Даже в будни посетители заполняют залы кинотеатров, приводят детей в игровые зоны, встречаются с друзьями на фудкорте, в кафе, залах для боулинга. А в выходной или праздничный день некоторые семьи приходят в ТЦ утром и покидают его к вечеру. Поэтому строительство торговых комплексов – это серьезный и трудоемкий процесс, требующий учета множества факторов, таких как:
- рядом с ТЦ должны располагаться остановки общественного транспорта плюс необходимо организовать заезд личных автомобилей и такси;
- нужны обширные парковочные площадки на прилегающем участке и/или в подземных этажах здания;
- архитектура комплекса должна быть уникальна, чтобы привлекать внимание жителей и гостей города;
- необходимо оптимально распределить потоки людей, учитывая коммерческую составляющую и удобство граждан;
- при планировке внутреннего пространства ТЦ нужно использовать универсальный подход, позволяющий подстраиваться под нужды компаний-арендаторов.
Разработчикам следует иметь в виду, что качественный проект строительства торгового комплекса повлияет на рыночную стоимость объекта и уровень конкурентоспособности, позволит заказчику снизить затраты, также его оценят другие потенциальные клиенты.
К проектированию современного торгового центра привлекается большая команда специалистов, от архитекторов и инженеров-конструкторов до дизайнеров, маркетологов и т.д.
Работа проектировщиков ведется в соответствии с обширной нормативной базой, применяемой, впрочем, практически для строительства любого общественного здания:
- Градостроительный кодекс РФ;
- СП 118.13330.2012 «Общественные здания»;
- НПБ 110-03 «Нормы пожарной безопасности»;
- СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность»;
- СП 59.13330.2016 «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения».
Если в ТЦ предусмотрено сооружение лифтов, эскалаторов, подъемников для инвалидов-колясочников, то применяется дополнительная нормативная документация. Для спецподъемников и эскалаторов это ГОСТ Р 54765-2011, для проектирования лифтов потребуется ГОСТ Р 53780-2010. В проекте необходимо указать, какими нормативными актами воспользовались разработчики.
Применение типовых решений при создании проекта торгового центра не исключает дополнительной корректировки под условия городской и квартальной застройки. К примеру, чтобы обеспечить удобный подъезд к зданию, потребуется сделать анализ транспортной инфраструктуры. Кроме того, если составлен предварительный список желающих арендовать помещения, это тоже нужно учитывать при проектировании. Также заказчик может потребовать соблюдать единый стиль, отличающий все его здания, и т.п.
Этапы строительства торговых комплексов
Возведением ТЦ с последующей сдачей в аренду помещений занимаются крупные компании. Организация арендного бизнеса, впрочем, как и любого другого, предусматривает грамотное планирование и управление бизнес-процессами. Ниже поговорим об основных этапах строительства торгового комплекса.
Этап 1: Анализ рынка недвижимости города, района
Данный этап необходим для изучения положения дел в сфере городской коммерческой недвижимости. При этом особое внимание уделяется крупным торговым объектам, выявляются самые успешно функционирующие, рассчитывается самый перспективный по площади и формату вариант, определяют части города, где можно начать строительство нового ТЦ.
Этап 2: Анализ земельного участка
После проведения необходимых исследований специалисты приходят к выводам, целесообразно или нет строить здесь объект и какой именно. Определяется формат сооружения (ТК, ТЦ, ТРЦ, БЦ), площадь и иные характеристики. Решается вопрос о грамотном размещении на территории.
Этап 3: Разработка концепции объекта
Прежде, чем приступить к строительству современного торгового центра необходимо разработать его концепцию. Под этим термином обычно подразумевают определение целевой аудитории (кто будет посетителями ТЦ), формата, темы для каждого этажа, наиболее интересных арендаторов и якорных компаний-арендаторов. На этом этапе рассчитывают величину арендной ставки и другие показатели. Тщательная проработка концепции позволит избежать серьезных ошибочных решений, таких как неправильное размещение входов, эскалаторов, наличие «мертвых» зон, неудобные въезды и парковки. Четкое понимание концепции поможет привести в ТЦ сильных арендаторов.
Этап 4: Предброкеридж
После разработки концепции и оформления презентации и рекламных материалов можно приглашать на переговоры потенциальных арендаторов. Основная цель этого этапа – выявить интерес предпринимателей к данному бизнес-проекту, найти и договориться с якорными арендаторами еще до того, как начнется строительство торгового комплекса, прийти к предварительным соглашениям с будущими бизнес-партнерами.
Этап 5: Корректировка концепции
Переговорный процесс с будущими основными компаниями-арендаторами часто переходит в стадию корректирования концепции торгового центра, так как серьезные игроки рынка предъявляют собственные требования и условия. Речь может идти о сооружении дополнительного или отдельного входа, грузовых лифтов и площадок для осуществления погрузочных работ и т.д.
Этап 6: Создание проекта торгового комплекса
Теперь, имея на руках концепцию ТК и требования будущих компаний-арендаторов, пришло время заключать договор с проектной организацией. Вам не составит труда объяснить профильным специалистам, что вы хотите в итоге получить, какая должна быть площадь здания, его внешний вид, сколько нужно входов, парковок, эскалаторов и прочее, прочее.
Этап 7: Строительство торгового комплекса
С этим этапом связано колоссальное количество работ, в этом материале мы не будем касаться данного вопроса. Для нас важно поговорить о строительстве ТЦ, как создании успешного бизнеса, т.е. в более глобальном смысле.
Этап 8: Брокеридж торгового центра
Уже за полгода до открытия вашего торгового центра необходимо вплотную заниматься подбором компаний, которые будут арендовать площади. Этот этап включает проведение презентаций, рекламных акций, переговоров с предпринимателями, заинтересованных в сотрудничестве. Данная работа не менее важна, чем само строительство объекта, ведь, по сути, на этом этапе закладываются основы успеха и доходности будущего ТЦ. Желательно привлечь специализированную компанию, занимающуюся брокериджем коммерческой недвижимости, что позволит быстро добиться 100% заполняемости объекта и привлечь арендаторов на самых выгодных условиях.
Этап 9: Запуск объекта
И вот мы подошли к заключительному этапу, когда объявляют об открытии возведенного торгово-развлекательного комплекса. Церемония открытия – это рекламное мероприятие, цель которого привлечь внимание жителей и гостей города к новому объекту шопинга и приятного досуга. Успешное проведение церемонии станет залогом развития и процветания арендаторов и ТЦ в целом.
Предпроектные изыскания и исследования перед началом строительства ТК
На предпроектной стадии строительства в обязательном порядке проводятся инженерные исследования и изыскания. Участок под строительство подвергается всестороннему изучению и анализу. Полученные данные документируют и отправляют проектировщикам.
Инженерное обследование может проводиться на собственном участке заказчика или арендованном им на длительное время. На этом этапе специалисты выполняют следующее:
- изучают особенности земельного участка под строительство торгового комплекса, рельеф, состояние почвенного покрова, фиксируют наличие имеющихся инженерных коммуникаций;
- выбирают место, где будет размещаться основной объект, вспомогательные сооружения, устроены подъезды и парковки;
- анализируют градостроительные документы, возможности для получения разрешения на строительство, имеющиеся ограничения и запреты;
- разрабатывают схемы, планы и чертежи участка, выполняют топографическую, инженерно-геологическую и другие съемки.
Результаты изысканий покажут перспективы строительства в этом месте, как лучше размещать здание и инфраструктурные элементы, формат и технические характеристики объекта, возможности для подключения к существующим городским инженерным коммуникациям.
Назначение и осуществление предварительных обследований участка выполняют в соответствии с нормами СП 11-104-97 и СНиП 1.02.07-87, а все возможные работы прописаны в Приказе Минрегиона № 624. Как правило, сюда входят:
- проведение геодезических работ, топографических съемок, необходимых для определения места для размещения объекта, инфраструктуры;
- выполнение геологических исследований, анализ грунта, залегания подземных вод;
- исследование экологической обстановки на данном участке, сбор данных по химическим и другим опасным загрязнениям;
- работы по обследованию имеющихся на участке строений и инженерных сетей.
Чтобы провести исследования земли под строительство торгового комплекса, специалисты берут пробы грунта, изучают рельеф участка. Здесь же решаются вопросы будущего строительства: где будет размещаться спецтехника, строительные материалы, а также мусор, предназначенный для вывоза и утилизации. Ландшафтные дизайнеры также получат необходимые сведения для своей работы по организации прилегающей к ТЦ территории. На самом деле, это только небольшая часть исследований, проводимых на этом этапе.
Осуществление крупномасштабных изысканий требует привлечения не только геологов и инженеров. В предпроектной подготовке строительства ТЦ также необходимо участие архитекторов и проектировщиков, непосредственно занимающихся документацией. Обследование проложенных по участку коммуникаций и возможностей подключения к сетям проводят совместно с представителями компаний-владельцев этих инженерных систем.
В результате проведенных изысканий создаются документы, которые впоследствии войдут в итоговый проект. Документация, подготовленная к отправке проектировщикам, состоит из:
- технических заключений и отчетов;
- протоколов, актов, дефектных ведомостей;
- чертежей, планов и схематичных изображений;
- материалов, полученных в результате топографических и инженерно-геодезических съемок;
- расчетов, результатов измерений.
Проектная организация также получает технические и эксплуатационные документы на изначально расположенные на участке объекты.
Этап инженерных исследований предваряет стадию проектирования, однако качество выполнения этих подготовительных работ оказывает непосредственное влияние на конструкторские решения и успешное прохождение экспертизы.
Проектирование объектов строительства торгового комплекса
Любой проект начинается с определения общей концепции будущего торгового центра. От этого этапа зависит успех всего бизнес-проекта, поэтому необходимо все тщательно продумать, пригласить для обсуждения важных вопросов основных арендаторов, если с ними уже заключены договоры аренды. При работе над содержанием каждой части проекта учитывают Постановление № 87.
Чтобы команда архитекторов и проектировщиков могла приступить к созданию проектной документации, необходимо получить исходные документы и результаты инженерных исследований участка. При разработке проекта принимаются важные архитектурные, конструктивные, планировочные и инженерные решения, относящиеся:
- к внутренней планировке − необходимо создать равные условия доступа посетителей к каждой торговой площади;
- к организации погрузочно-разгрузочных работ, доставки товаров, выделения и оборудования помещений под бытовые и хозяйственные нужды арендаторов и собственных служб ТЦ;
- к сооружению подъемных устройств (эскалаторы, лифты, спецподъемники) и лестничных маршей, по которым и как задумано маркетологами, покупатели будут направляться к определенным зонам торгового комплекса;
- к организации системы основных и дополнительных входов-выходов, призванной обеспечит удобство и безопасность посетителей, если придется эвакуировать людей в экстренной ситуации.
Важная составляющая этапа проектирования заключается в обустройстве достаточного количества парковочных площадок. Конечно, самый современный метод – это организация подземного паркинга в один или несколько уровней. Для удобства маломобильных групп населения необходимо позаботиться о пандусах, специальных пешеходных дорожках, организации движения инвалидов-колясочников.
Когда основные вопросы по планировке и архитектуре проработаны, проектировщики переходят к созданию внешнего и внутреннего дизайна, разработке системы освещения. Маркетологи планируют размещение рекламных вывесок на фасадах здания, что безусловно способствует увеличению потока посетителей. Благодаря нестандартному внешнему облику, ТЦ заметно выделяется среди обычных жилых домов и промышленных объектов.
Любой торгово-развлекательный комплекс проектируется сегодня с учетом ряда основных принципов. Под размещение кинотеатров, фудкортов, ресторанов, зон отдыха обычно отдают верхние этажи. Площадки около лестниц и эскалаторов, другие свободные места могут арендовать мелкие предприниматели. Крупным магазинам могут предоставить два этажа, соединив их отдельными эскалаторами.
Для составления проектной документации на торговые комплексы необходимо использовать Постановление № 87. Пояснительная записка должна содержать описание проектируемого объекта, его основные характеристики, обязательно дать ссылку на нормативные документы. Кроме того, здесь отражаются сведения о проектном бюро. Проект ТК включает:
- планировочную схему участка;
- раздел с архитектурными решениями;
- объемно-планировочные, конструктивные решения;
- данные, касающиеся инженерного оборудования, технологические решения (эта часть состоит из подразделов, характеризующих каждую инженерную систему);
- документацию по организации строительных работ;
- перечень мероприятий, обеспечивающих охрану окружающей среды;
- противопожарные мероприятия;
- решения, касающиеся обеспечения доступа инвалидов;
- меры по эффективному энергопотреблению;
- расчетно-сметные документы;
- прочую документацию, относящуюся непосредственно к данному объекту и участку.
В проекте есть текстовая и графическая части, заказчик получает документацию в печатном варианте и электронной версии.
Перед началом строительства торгового комплекса, проект проходит согласование с заказчиком и далее отправляется на проверку в экспертную организацию. Если эксперты дадут положительную оценку, заказчик может рассчитывать на получение разрешения на строительство.
Преимущества и недостатки капитального и быстровозводимого строительства торговых комплексов
При возведении современных торгово-развлекательных комплексов используются различные технологии и стройматериалы. Капитальные объекты строят из кирпича, бетона, блоков и т.п., также пользуется популярностью технология, применяющая металлический каркас с последующей обшивкой. Любой метод обладает своими достоинствами и недостатками.
1. Капитальное строительство ТРЦ из традиционных стройматериалов
Торговый комплекс, при строительстве которого применялись традиционные материалы, отличается следующими преимуществами:
- высокой стойкостью к вибрационным, механическим и природным воздействиям;
- продолжительным сроком службы при осуществлении регулярного комплексного технического обслуживания;
- возможностью реализации любых архитектурных и дизайнерских решений;
- прочностью конструкции, позволяющей оснащать ТЦ разнообразными технологическими устройствами и агрегатами;
- реконструкция и ремонт капитальных объектов может выполняться в самые сжатые сроки.
Основным и довольно существенным недостатком можно считать высокую стоимость и длительность строительных работ, необходимость принятия сложных технических решений, если строительство ведется в условиях плотной городской застройки.
2. Строительство металлокаркасных торгово-развлекательных комплексов
Строительство торгово-складских комплексов и торговых центров с применением металлокаркасов – это быстрая и сравнительно недорогая технология возведения объектов разного назначения. В этом случае можно говорить о следующих преимуществах:
- строительство осуществляется достаточно быстро, благодаря простоте монтажных работ и отсутствию трудоемких технологических операций;
- не требуется дополнительная декоративная отделка фасадов, что указывает на существенную экономию дорогостоящих материалов;
- объекты характеризуются высокой огнестойкостью, позволяющей складировать в помещениях опасные горючие вещества;
- сооружение фундамента при такой технологии обходится дешевле капитального строительства, так как наземная часть значительно легче зданий из бетона и кирпича.
- плотная городская застройка и ограниченное свободное пространство в данном случае не являются препятствием;
- погодные и климатические факторы практически не влияют на процесс возведения металлокаркасного здания;
- сооружение отлично противостоит внешним природным влияниям (осадки, порывы ветра, солнечный свет), температурным изменениям, активным химическим веществам, материалы не повреждаются плесенью, грибками, насекомыми;
- больше свободы при планировке внутренних площадей, есть возможность эргономичного размещения торгового, складского и технологического оборудования;
- ремонт и восстановление объекта выполняются очень быстро.
- разнообразие декоративных материалов позволяет подбирать цветовое решения ТЦ, учитывая цвета расположенных рядом зданий.
Каждый торговый центр по-своему уникален и неповторим, поэтому могут быть существенные отличия в сроках создания проекта, строительных работ и стоимости объекта. Согласование условий строительства производится после того, как специалисты изучат ТЗ, документацию на земельный участок и проведут предварительное обследование места будущей стройки.
Экологические изыскания в Смоленске: ООО ЗЕМЛЕМЕР
+7 (920) 302-16-50
+7 (904) 361-04-03
+7 (4812) 24-43-50