Реконструкция объекта представляет собой его полное либо частичное переустройство. Процесс может включать в себя улучшение территории и застройки, перепланировку, монтаж нового оборудования, обновление фасада и т. д. Иными словами, реконструкцией называется процедура, предполагающая изменение характеристик сооружения.
Управление реконструкцией объектов — объединение усилий подрядчиков, заказчиков для координации действий в ходе строительных работ. О том, как все правильно организовать, какая для этого нужна организационно-техническая документация, вы узнаете из нашего материла.
Суть реконструкции объектов
В различных нормативных и законодательных документах часто встречается термин «реконструкция», под которым обычно подразумевается процесс обновления чего-либо. Однако под это же определение попадает, например, капитальный ремонт, когда также проводятся реставрационные, т.е. обновляющие, работы. В юридически спорных ситуациях важна однозначная трактовка понятия реконструкции объекта капитального строительства как вида архитектурной деятельности, закрепленное соответствующими регламентирующими актами.
Определение процесса можно найти в п. 14 ст. I Градостроительного кодекса РФ (ГСК РФ). Оно исключает разночтения, так как документ дает разъяснения по всем терминам, которые используются в нем. В соответствии с ним можно точно понять, что значит управление реконструкцией и дальнейшей эксплуатацией объектов после этого мероприятия.
ГСК трактует реконструкцию объектов КС как изменения размеров, норм, габаритов как самого строения полностью, так и его фрагментов, под которыми подразумеваются метраж, этажность, высотность. Также под это определение попадает изменение конфигурации объекта с помощью пристроя или надстроя.
Один из видов реконструкции – восстановление или перестройка несущих систем. Поэтому линейные объекты как отдельный вид сооружения в данном случае не рассматриваются.
Резюмируя, можно сказать, что под реконструкцией объектов КС понимается процесс, при котором в строение жилого назначения вносятся существенные концептуальные и структурные изменения.
Помимо этого, ГК разделяет реконструкции на категории и дает подробное определение каждого вида процесса. Основные характеристики можно увидеть в таблице.
Категории реконструкций | Суть процесса |
Базовая реорганизация объектов капитального строительства (ОКС) | В данном случае речь идет о так называемом недострое, то есть объекте, который не введен в эксплуатацию. С ним могут производиться следующие действия:
В этом случае реконструкция приводит к отличиям от первоначального проекта строительства |
Реконструкция линейных объектов строительства | Такими объектами считают те, чья длина намного больше ширины (например, инженерные коммуникации, линейно-кабельные строения и пр.). Реконструкция подразумевает обновление характеристик сооружения – технических и эксплуатационных, например, классификации, категории и т. д. |
Реконструкция сооружений, включая жилые | Объект подвергается значительным конструктивных преобразованиям, в т.ч. инверсии технико-экономических показателей сооружения:
В эту категорию входит реконструкция квартир. Ее принцип аналогичен процессу в зданиях, за исключением масштабов |
Реконструкция объектов ОС | В этом случае сооружения производственного характера переоснащаются, чтобы улучшить его функциональность – увеличить мощности, запустить новую или иную товарную линейку |
Капитальный ремонт не относится к реконструкции. Это регламентировано Градостроительным кодексом. Простыми словами, если к помещению пристраивается балкон или мансарда, то это будет считаться реконструкционными работами. Если же в помещении перестилаются полы или меняются двери – это капитальный ремонт.
Основные принципы управления реконструкцией объектов
Управление реконструкцией жилых и общественных зданий не является трудоемким, так как объемы работ незначительны. Его осуществляет руководство организаций, которые проводят работы по реконструкции.
Что касается промышленных предприятий, то здесь требуется иной подход – системный, который включает проектирование, финансирование, выбор технологии реконструкции, организации строительно-монтажных работы. И все это проводится на базе непрерывного планирования. Отвечает в таком случае за процесс заказчик. Координацию работ проводит межведомственная комиссия, так называемый координационный штаб. Его организуют при подготовке реконструкции, в него входят представители заказчика, генерального подрядчика, проектного института.
Основное назначение штаба – координация всех участников работ, контроль прогнозирования и планирования процесса, соблюдения сроков выполнения работа и ввода в действие объекта реконструкции. Также он наблюдает за деятельностью заказчика, генподрядчика, проектной организации. В его обязанности входит обеспечивать процесс своевременного поступления в полном объеме проектно-сметной документации, оборудования, предоставления фронта работ. Штаб оформляет финансирование. Все взаимоотношения заказчика, генподрядчика и проектной организации регулируются через эту комиссию.
Штаб не работает постоянно, его собирают либо по установленному графику, либо в случае необходимости. Управление реконструкцией объектов осуществляется рабочей группой – оперативным органом штаба. В нее входят представители участников работ – от производственного отдела организации-генподрядчика, от реконструируемого объекта капитального строительства, от организации-проектировщика (авторский надзор). Штабом выбирается и назначается ее руководитель. Генеральный подрядчик строительства передает через диспетчерский центр информацию о работах в группу.
Управление реконструкцией объектов: функции, задачи, участники
К управлению реконструкцией относят следующие мероприятия:
- создание концепции проекта, его разработка, обоснование, оценка эффективности с точки зрения экономики или социокультуры;
- технико-экономическое обоснование и разработка бизнес-плана проекта;
- разработка смет и бюджета проекта;
- системное планирование реконструкции и ремонтно-строительных работ на каждом этапе;
- поиск исполнителей проекта, запуск процедуры конкурсов и тендеров;
- осуществление контроля, регулирования, координирования и управления изменениями, возникшими в процессе реконструкции;
- системное управление качества, осуществление технического надзора;
- проведение оценки сроков и структуры проекта.
К участникам реализации проекта реконструкции здания или сооружения относятся:
- заказчики – лица, которые представляют интересы государственных, муниципальных, федеральных, кооперативных организаций и частных лиц;
- проектные институты и организации – по заявке заказчика занимаются разработкой проектной документацией на реконструкцию, инженерно-геологические и изыскательские работы;
- генеральные подрядчики — подрядные строительно-монтажные, ремонтно-строительные и реставрационные организации, работающие с заказчиком по договорам и выполняющие работы по реконструкции и реставрации; также субподрядчики – сторонние организации, привлеченные генподрядчиком для выполнения узконаправленных работ.
Участники реконструкции взаимодействуют при помощи различных видов взаимосвязей — административно-хозяйственной, информационной, технической. Заказчик либо инвестор проводит мероприятия, благодаря которым будет обеспечен ввод в эксплуатацию объекта после завершения реконструкции. Эта задача решается вместе с другими участниками процесса. Проектировщик получает от заказчика определенные функции, которые фиксируются в контракте.
Следовательно, проект реконструкции можно считать рабочей программой. Она определяет шаги по проектированию и непосредственной реконструкции ОКС. В соответствии с ней строительство получает техническую документацию – к ней относятся рабочие чертежи, акты по технологии производства работ, сметы, ведомости. Основной документ проекта календарный план-график, который носить директивный характер. В нем отражаются объемы работ и их последовательность, планируемые поставки материалов и оборудования, рассчитывается необходимое число механизмов и машин, объем рабочей силы, площади для складирования и административно-бытовых нужд, затраты на энергоресурсы. Данную документацию разрабатывает генеральная проектная организация. Согласовать ее должны генеральный подрядчик, специализированные организации, основные поставщики оборудования, материалов, конструкций. Составляется проект только в комплексе – все рассматривается вместе, и объем работ, и методы производства, и сроки мероприятия, и разбивка работ на очереди.
Если объект представляет собой особую сложность, то необходим более крупный комплексный график. Он устанавливает сроки, в которые должны быть проведены основные этапы проектирования и реконструкции каждой из очередей, входящих в комплекс. Данный график должен быть представлен в виде сетевого графика и пояснительной записки.
Организационно-техническая документация в рамках управления реконструкцией объекта
Чтобы управлять процессом реконструкции и контролировать его, требуется организационно-техническая документация. Она вкупе с поступающей информацией с находящегося под реконструкцией проекта дает возможность определить очередные задачи и вопросы, решаемые на текущем заседании руководства штабом, которое подготавливает рабочая группа.
В вышеуказанную документацию включаются:
- Календарный план, рассчитанный на все время работа по реконструкции. Он определяет, в какие сроки и какой определенностью выполняются работы. В нем же устанавливается, как распределяются по очередям и периодам капитальные вложения.
- Ситуационный план. В нем определяется, как на участке проложены дороги, линии связи, ЛЭП. Там же устанавливаются границы территории, на которой будут проходить реконструкционные работы. Представляет собой чертеж-схему.
- Строительный генеральный план. В нем указано, как расположены различные объекты, включая производственные, временные, склады и пр., дороги, инженерные сети, стоянки, а также пути передвижения машин. Представляет собой чертеж в заданном штабом формате.
- Организационно-технологические схемы. Здесь определено, каким образом выполняются ремонтно-строительных работы и какие методы при этом используются.
- Геодезическое обеспечение реконструкции объекта.
- Ведомость объектов, которые являются частью комплекса целого объекта, подвергнутого реконструкции.
- Акты, отражающие потребность в строительных конструкциях, изделиях, деталях, конструкциях, сырье, материалах и оборудовании, а также машинах и рабочих кадрах.
- Документы, в которых отражены объемно-планировочные, конструктивные и технологические решения по реконструкции.
- Документы с результатами технико-экономических сравнений вариантов.
- Акты, которые содержат сведения о наличии и мощности строительно-ремонтных организаций и возможности их использования.
- Документация, в которой определены вопросы обеспечения реконструкции транспортом, временными зданиями и сооружениями, энергетическими ресурсами.
- Акты, формирующие структуру управления реконструкцией. В них указываются перечень и объемы работ, которые выполняются генеральным подрядчиком и субподрядчиками.
- Документация по диспетчеризации процесса реконструкции объекта.
- Технико-экономические показатели.
Следует отметить, что позиции 5-14 должны отражаться в пояснительной записке к порядку объекта реконструкции.
Этапы приемки объекта по завершении реконструкции
Объект принимается, когда его реконструкция завершена. Это обязанность специальной комиссии. В нее входят представители заказчика — собственника объекта либо его уполномоченные лица, в т.ч. муниципальная служба, управляющая компания – в зависимости от сооружения, а также эксплуатирующей и подрядных организаций. Если реконструируемое здание относится к социально значимым, то в комиссию обычно входят также представители органов общественного самоуправления. Группа, которая осуществляется приемку, формируется в соответствии с распоряжением руководителя органа местного самоуправления (префектуры, администрации района или города и т.д.).
После завершения реконструкции генподрядчик обязан предоставить в комиссию по приемке помимо самого объекта всю документацию по проекту и смете. Комиссия обязана осмотреть объект, который принимает, изучить документацию, которую предъявила строительная организация, если есть необходимость – провести проверку всех инженерных систем – лифтовых, пожарных, диспетчеризации, сигнализации, связи и т.д.
После обмена мнениями члены комиссии должны принять решение, есть ли возможность принять объект к эксплуатации. Если решение положительное, то следует дать оценку всему комплексу работ – отлично, хорошо, удовлетворительно. В обратном случае требуется провести доработку согласно указанным недочетам.
Когда объект принимается, то все члены комиссии подписывают соответствующий акт. Утверждение документа производится в трехдневный срок руководителем органа местного самоуправления. Если же некоторые члены комиссии несогласны с большинством голосов, то им нужно зафиксировать свое особое мнение в документе. Если оно будет принято во внимание, это будет учтено, когда акт будет утверждаться.
Экологические изыскания в Смоленске: ООО ЗЕМЛЕМЕР
+7 (920) 302-16-50
+7 (904) 361-04-03
+7 (4812) 24-43-50