Все этапы обследования зданий важны, исключить какой-то не получится, иначе грош цена такой оценке. Об этом знает каждый специалист в строительной области. Если решено проводить анализ строения, то делать это нужно по всем правилам и требованиям, которые, кстати, закреплены на законодательном уровне.
Обследование зданий необходимо в разных ситуациях: хозяин решил достроить второй этаж, МКД нуждается в капитальном ремонте, собственник хочет выставить объект на продажу и т. д. В некоторых случаях процедура оценки здания обязательна, а в некоторых проводится по желанию владельца. Мы настаиваем на этой процедуре в любом случае во имя безопасности. Да, услуга дороговата, но ней можно сэкономить.
Описание и виды обследований зданий и сооружений
Процесс обследования объектов заключается в их экспертной оценке. При этом выявляются возможные дефекты технического состояния зданий и сооружений. По завершении этих мероприятий специалисты выносят решение о дальнейших действиях в отношении обследованного объекта. В частности, решают, будет ли данное строение ремонтироваться, реконструироваться, либо же оно подлежит сносу.
Обследование должно выполняться только квалифицированными специалистами, профессионализм которых напрямую повлияет на длительность и качество работ. Грамотный подход заключается в предварительном изучении документации по обследуемому сооружению. Также проверяется соответствие фактического состояния дома требованиям действующих нормативов.
Все этапы технического обследования зданий и сооружений должны в итоге решить главную задачу — подтвердить безопасность эксплуатации объекта. В процессе работ также выявляются технические проблемы эксплуатируемого дома. При этом определяют, какие части конструкции нуждаются в ремонте, а какие необходимо заменить.
Понятие технического обследования закреплено в ГОСТ Р 31937-2011, где также регламентированы правила проведения соответствующих процедур. Там же указывается, сколько этапов технического обследования зданий и сооружений необходимо проводить и в каком порядке.
В соответствии с указанным документом комплекс данных мероприятий призван определить работоспособность объектов строительства, выявить потребность отдельных конструктивных узлов в ремонте или реконструкции. В результате проведения предварительного исследования получают полную информацию о том, какие именно мероприятия следует проводить.
ГОСТ определяет несколько типов таких проверок:
- периодические плановые обследования (частота проведения указывается в документе);
- предупреждающие проверки (при наличии оснований для технического обследования);
- добровольные проверки (по желанию собственника здания или сооружения).
Если объект пострадал в результате пожара или аварии, он должен обследоваться в обязательном порядке, поскольку конструкция могла получить опасные повреждения. Внеплановое обследование рекомендуется проводить и при появлении визуальных дефектов на конструктивных элементах здания. Эти повреждения также потенциально опасны.
Цели технического обследования зданий
Проведение технического обследования организаций необходимо, если:
- Владелец объекта планирует реконструировать здание
Перед ремонтными работами и реконструкцией собственнику здания потребуется получить сведения о данной недвижимости. Для этого владелец обращается к специалистам, которые проводят соответствующие мероприятия. В дальнейшем эти сведения служат основой для проектирования и экспертизы здания.
- Объект недвижимости нуждается в капитальном ремонте
В результате проверок получают данные о частях недвижимости, нуждающихся в ремонтных работах.
- Возобновляется строительство объекта после длительного перерыва
Выполнение обследования позволит продолжить стройку и успешно ввести объект в эксплуатацию. В будущем это предотвратит возможные конструктивные проблемы.
- Планируется сделка по покупке или продаже недвижимости;
Результат технического обследования даст исчерпывающую информацию о состоянии объекта и поможет сформировать конечную стоимость. Кроме того, проверки позволяют оценить примерную сумму, которую нужно будет вложить в здание для дальнейшей эксплуатации.
- Владелец объекта желает защититься от вероятных технических рисков.
Для этого нормативной документацией регламентированы периодические обследования зданий и сооружений каждые 5-10 лет. На срок эксплуатации объекта недвижимости влияют внешние условия.
Регулярность проведения обследований
Комплекс мероприятий по техническому обследованию недвижимости требует от исполнителей знания всех действующих строительных стандартов. В частности, ГОСТ 3937-2011 регламентирует периодичность проведения таких проверок. Согласно данному документу, здание или сооружение нуждается в техническом обследовании:
- не ранее, чем через два года после ввода сооружения в эксплуатацию;
- каждые 10 лет при стандартных условиях эксплуатации;
- каждые пять лет, если здание эксплуатируется в неблагоприятных условиях (в сейсмически опасном регионе, в условиях повышенной влажности и т. д.).
3 этапа обследования зданий
Первый этап заключается в предварительном обследовании объектов недвижимости, в ходе которого собираются исходные данные о зданиях и сооружениях, оценивается общее состояние конструктивных элементов этих объектов, составляется план работ для последующих этапов проведения обследования зданий.
В частности, специалисты визуально осматривают обследуемое строение, выясняют дату его возведения и сроки эксплуатации, а также общую характеристику (объемно-планировочное решение, конструктивные особенности, данные по инженерным коммуникациям). Определенное внимание при этом уделяют оценке микроклимата, включая температурный и влажностный режимы, характер влияния агрессивных составов на строительные конструкции. Также собираются данные по антикоррозийным мерам. Кроме того, в рамках предварительного обследования изучаются архивные сведения по проведенным инженерным изысканиям и по предыдущим подобным обследованиям данного объекта.
Второй этап представляет собой детальную проверку зданий и сооружений. В процессе этого также визуально обследуют строительные конструкции, при обнаружении видимых повреждений и дефектов фотографируют их. Выполняются замеры различных прогибов и деформаций, определяются характеристики материала несущих элементов здания. Проводится мониторинг фундамента с целью отслеживания его осадки и деформации грунта под ним. На данном этапе также берутся пробы материалов, которые затем анализируются в лабораторных условиях.
Третий этап полностью посвящен камеральной обработке полученных данных и поверочным расчетам. Последние являются важным подэтапом в рамках экспертизы конструктивных элементов здания, в результате чего определяются несущая способность конструкций и их эксплуатационная надежность. Для проведения данных расчетов используют результаты второго этапа: выявленные дефекты объекта, измеренные отклонения, степень коррозионного износа конструктивных элементов, фактические прочностные параметры материалов и составленные расчетные схемы, степень влияния температурного воздействия, характер просадок грунта и пр. Поверочные расчеты конструкций обязательно присутствуют в экспертных заключениях и выполняются как вручную, так и с помощью программ.
Методы обследования зданий
На различных этапах обследования строительных конструкций зданий и сооружений используются следующие методы:
- Визуальный осмотр. Определяются внешние дефекты здания. Как правило, это происходит на первоначальном этапе проверок.
- Ультразвуковой метод. Данной методикой выявляют скрытые дефекты в конструктивных элементах, а также устанавливают прочность материала, определяют глубину трещин.
- Электромагнитные методы, включая георадарное обследование. С их помощью изучают масштабы скрытых дефектов в основаниях под зданиями и железнодорожными путями. Таким же образом определяют внутренние повреждения в трубопроводах, фиксируют оползневые явления под автодорогами и в зоне влияния водохранилищ.
- Радиометрический метод. Данной методикой выясняют плотность строительных материалов (в частности, бетона).
- Нейтронный метод. Также используется для определения плотности бетона и камня. Кроме того, этим методом определяют степень увлажнения материалов.
- Электрооптический метод. Устанавливаются показатели вибрации в конструкциях.
- Методы сжатия и отрыва с изгибом. Этими методиками определяется прочность бетона.
- Метод пластической деформации. Таким способом оценивают прочность материала, выясняют его деформируемость.
- Пневматический метод. Используется для определения воздухопроницаемости.
- Акустический метод. Данным методом определяют звукопроницаемость перекрытий и стен здания.
- Тепловизионный метод. Используют с целью выяснения степени теплозащиты конструкций. Так же проверяют системы отопления и водоснабжения, определяют участки перегрева у электрических приборов.
- Геодезическая съемка. По результатам съемки выявляют деформацию конструктивных элементов зданий и проверяют наличие осадки фундамента.
Результаты обследований зданий и сооружений
По завершении всех проверок оценивается текущее состояние здания, на основании чего выносится вердикт, можно ли его эксплуатировать дальше. В результате объект недвижимости относят к одной из следующих категорий:
- здание в нормативном состоянии (отсутствуют факторы, препятствующие нормальной эксплуатации);
- здание в удовлетворительном состоянии (несущая способность конструкции находится в пределах нормы, однако отдельные параметры не соответствуют смете или нормативам);
- здание в состоянии ограниченной работоспособности (имеются серьезные дефекты конструкции, снижающие основные характеристики сооружения и повышающие риск обрушения здания);
- здание в аварийном состоянии (существует значительный риск разрушения здания).
В последнем случае эксплуатация объекта запрещена до приведения его в нормативное или удовлетворительное состояние. Если определена ограниченная работоспособность, предписывается проведение капитального ремонта и последующих повторных проверок.
Эксплуатация здания в нормативном либо удовлетворительном состоянии разрешена и не ограничена. Однако во втором случае обследования придется проводить чаще.
По результатам выполненных проверок и осмотров составляется итоговый протокол, который затем передается заказчику работ. Кроме того, в комплект передаваемой документации входят чертежи, отчеты об осмотре и техническом состоянии, экспертное заключение с рекомендациями.
4 способа сэкономить на обследовании зданий
На конечную стоимость комплекса проверок влияют тип сооружения, его размеры и требования технического задания.
Существует несколько способов экономии на данном мероприятии. Приведем их ниже.
- Отказ от лишних услуг
Не стоит выбирать полный комплект проверок, если вы в этом не нуждаетесь. Определите лишь те конструктивные элементы объекта недвижимости, в отношении которых возникают сомнения, и попросите обследовать только их. Благодаря сокращению объема работ существенно уменьшается их стоимость.
- Самостоятельное покрытие транспортных расходов
Стоимость обследования будет дороже, если объект труднодоступен. По возможности обеспечьте транспорт для специалистов. Например, доставьте их к месту обследования на своем личном автомобиле. Таким образом вы заметно снизите стоимость работ за счет исключения из сметы транспортных расходов.
- Выбор недорогого исполнителя
Рынок сегодня предлагает множество компаний, которые специализируются на технических обследованиях. Это дает вам возможность составить список подрядчиков, обзвонив предварительно всех и получив информацию по услугам и ценам. Сформируйте такой перечень, укажите в нем названия компаний, контактные данные и все полученные сведения, после чего выберите наиболее подходящего подрядчика.
Однако в этом способе имеется и существенный недостаток. Большой выбор компаний увеличивает шансы нарваться на недобросовестных исполнителей и откровенных мошенников. В лучшем случае вам передадут недостоверные сведения, в худшем предоставят поддельный отчет.
Поэтому в процессе обзвона компаний и выбора приемлемого подрядчика обязательно изучите отзывы о выбранном исполнителе на профильных интернет-площадках. Желательно также поинтересоваться у знакомых, насколько известна им эта компания.
Перед заключением договора с выбранным подрядчиком досконально обсудите пункты документа, по которым у вас есть вопросы. Прислушайтесь к своей интуиции. При малейших сомнениях откажитесь от сотрудничества либо привлеките к работе опытного юриста.
- Участие в программах лояльности
Многие фирмы, работающие в сфере строительных экспертиз, предлагают своим клиентам участие в программах лояльности. Особенно часто это встречается у крупных холдингов и компаний с представительствами по всей стране.
Обращайте внимание на наличие таких программ. Вполне вероятно, что у надежной и проверенной компании окажется крайне выгодное предложение.
Все виды инженерных изысканий в Смоленске и области. ООО ЗЕМЛЕМЕР