Как узнать кадастровую стоимость недвижимости

С помощью кадастровой стоимости объекта государство говорит, сколько на его взгляд стоит та или иная недвижимость.

Кадастровую стоимость устанавливает государство. Ее определяют по объективным характеристикам: расположению недвижимости и тому, что представляет собой имущество.

Чтобы определить кадастровую стоимость, государство проводит кадастровую оценку по специальной методике. Так власти пытаются примерно понять, сколько стоит недвижимость на рынке.

Чем отличается от рыночной и инвентаризационной. Инвентаризационная стоимость — это себестоимость объекта. Государство оценивает стоимость недвижимости только по техническим характеристикам: из чего построено здание, насколько долговечны такие материалы и сколько уже используются, как изменились цены на стройматериалы и сопутствующие работы. Инвентаризационную стоимость рассчитывают бюро технической инвентаризации — БТИ.

Основные показатели, которые влияют на размер инвентаризационной стоимости, — площадь объекта, материалы, из которых он построен, и его физический износ. Как правило, БТИ для расчетов используют сведения из сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости. Такие документы выпускали в 70-х годах прошлого века. Бюро пересчитывает данные до уровня действующих цен.

Инвентаризационная стоимость обычно ниже, чем кадастровая.

Рыночная стоимость — это самая вероятная цена, за которую конкретный объект оценки можно продать на рынке в условиях конкуренции и при условии, что на стоимость сделки не влияют никакие чрезвычайные обстоятельства.

Рыночная цена учитывает все факторы: год постройки, планировку, этажность дома и этаж, на котором расположена квартира, инфраструктуру, техническое состояние и даже сторону, на которую выходят окна. На рыночную цену влияет состояние квартиры или дома: ремонт, перепланировки. Рыночная цена может упасть из-за обременений или проблемных собственников.

Кадастровая стоимость тоже учитывает многие параметры, из которых складывается рыночная цена. Например, транспортную доступность, развитость инфраструктуры, расположение дома: центральный район, спальный или окраина.

Основная разница между кадастровой и рыночной ценой в том, что кадастровая рассчитывается методом массовой оценки. Чтобы ее определить, берут большое количество объектов на определенную дату, используют стандартные методики и статистический анализ. При этом не учитываются индивидуальные характеристики дома или квартиры, поскольку физическое обследование каждого объекта провести невозможно. Грубо говоря, берут дом и присваивают всем квартирам одинаковой площади в этом доме одну кадастровую стоимость.

Расчет инвентаризационной стоимости не учитывает критерии, которые влияют на ценность объекта на рынке, поэтому даже приблизительно не соответствует расчету кадастровой и рыночной стоимости.

Это наглядно видно на примере ветхих домов в центре города. Кадастровая стоимость таких домов всегда намного выше инвентаризационной: дома в центре можно использовать с большей выгодой, чем на окраине.

Разница кадастровой и инвентаризационной стоимости нового дома на окраине, наоборот, будет меньше: район необжитый, арендаторов найти сложно.

• Возьмем квартиру в Омске площадью 33 м². Ее инвентаризационная стоимость — 230 000 ₽, а кадастровая — 960 000 ₽. Там хороший ремонт, узаконенная перепланировка и продавец оставляет всю технику и мебель. Поэтому сначала он попросит 1 400 000 ₽, а в итоге продаст со скидкой за 1 330 000 ₽ — это рыночная стоимость.

Стоимость недвижимости по кадастру учитывается при расчете земельного и имущественного налогов.

Земельный налог уплачивают за земельные участки, а налог на имущество физических лиц — за остальную недвижимость. Рассчитывают оба налога исходя из кадастровой стоимости — налоговой базы:

• Налог на имущество или землю = Кадастровая стоимость × Ставка налога

Кадастровую стоимость берут по состоянию на 1 января года, за который исчисляется налог. Земельный и имущественный налоги за 2023 год будут рассчитываться от кадастровой стоимости 2022 года, если только она не выросла за счет изменения характеристик недвижимости.